Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации имеет множество важных нюансов и особенностей, с которыми нужно обязательно ознакомиться каждому гражданину, решившему в силу тех или иных обстоятельств прибегнуть к участию в таком разбирательстве. Рассматриваемое мероприятие является довольно сложным, но в целом, при наличии на то веских законных оснований, выполнимым. Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации
По закону запрещается инициировать расторжение договора исключительно по требованию одного из участников, однако и из этого положения есть свои исключения. С особенностями рассматриваемого процесса вам предлагается ознакомиться далее. Договор купли продажи недвижимости
Общие сведения о процедуре
В случае расторжения договора, вне зависимости от того, связан ли он с куплей-продажей недвижимости или с чем-либо еще, его положения прекращают действовать, а любого рода правовые отношения между участниками сделки нивелируются.
Однако одного лишь желания участника договора для его расторжения недостаточно. Это можно сделать либо при взаимном согласии покупателя и продавца, либо же в судебном порядке. При этом форма расторжения договора должна соответствовать форме его первоначального заключения, т.е. иметь письменный вид.
На практике стороны сделки редко приходят к взаимной договоренности в отношении ее расторжения. Если условия договора уже выполнены, требовать что-либо друг от друга стороны не могут, если иное не предусмотрено положениями сделки либо законодательными нормами. Например, если продавец получит аванс, после чего передаст квартиру в пользование покупателя, но оставшаяся часть суммы так и не будет перечислена, договор можно будет расторгнуть через суд. При этом закон не обяжет продавца возвращать задаток недобросовестном
Изменению и расторжению договора посвящена глава 29 Гражданского кодекса (ГК). Скачать текст
Правовые аспекты расторжения договоров купли-продажи
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором
Порядок расторжения договора может основываться как на обоюдном решении, так и по желанию одной стороны. Эти моменты закреплены положениями 450-й ст. ГК. Порядок одностороннего расторжения договора регулируется 452-й ст. ГК.
Односторонний порядок проведения процедуры через суд допустим, если:
- вторая сторона сделки грубо нарушила условия договора;
- имеют место обстоятельства, предусмотренные договором либо законодательными положениями.
Обращаться в суд с иском о расторжении договора в одностороннем порядке можно только после предварительного обращения ко второй стороне с предложением нивелировать сделку и получения отказа либо же отсутствии ответа в срок, закрепленный договором (при отсутствии таких условий – спустя 30 дней). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства
Из 453-й ст. ГК следует, что после выполнения сторонами условий сделки, один ее участник не может требовать от второго расторжения договора либо внесения изменений в его содержание. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
Основания для этого могут определяться только условиями непосредственно договора либо актуальными положениями законодательства
Однако, обратившись к 558-й ст. ГК, становится понятно, что при заключении сделок, связанных с куплей-продажей недвижимости и подлежащих процедуре регистрации, возможность расторжения договора в большинстве случаев появляется у его участников именно после завершения регистрации сделки. Появляется своего рода правовое противоречие, требующее сугубо индивидуального рассмотрения с учетом всех имеющихся нюансов.
В случае если участникам сделки удается достичь взаимного соглашения по ее расторжению, им нужно составить новый договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны меняются местами.
Таблица. Статьи по делу
| Статья | Положения |
|---|---|
| 450 ГК | Общий порядок расторжения договоров |
| 452 ГК | Порядок расторжения договора в одностороннем порядке |
| 453 ГК | Права сторон по распоряжению имущества, полученного по договорам |
| 558 ГК | Положения в отношении сделок, подлежащих регистрации |
Признание договора недействительным
Признание договора недействительным
При отсутствии возможности расторгнуть договор, его можно попробовать признать недействительным
Однако последствия такого решения будут отличаться от последствий официального расторжения договора. Так, виновную сторону обяжут компенсировать ущерб, причиненный второй стороне вследствие признания договора недействительным
Основания для отнесения сделки к данной категории следующие:
- наличие в теле договора нарушений действующих законодательных норм и прочих актуальных нормативных актов;
- заключение сделки с участием гражданина, неспособного руководить совершаемыми действиями (преклонный возраст, алкоголизм, психические расстройства и т.п.);
- составление договора с участием несовершеннолетн
его в условиях отсутствия законного представителя; - принуждение гражданина к подписанию сделки на фоне угроз, введения в заблуждение, сложных жизненных обстоятельств и т.п.;
- мнимость/притвор
ность сделки; - иные ситуации, требующие индивидуального рассмотрения. Если договор заключен, а недвижимость уже отошла новому хозяину, вопрос расторжения договора придется решать через суд
Сложности расторжения договора после регистрации
После передачи недвижимости в собственность нового хозяина, расторгнуть договор будет сложнее, нежели до момента его регистрации. Право досрочной отмены сделки сохраняется лишь в период действия договора, т.е. до момента исполнения сторонами их обязательств.
В случае же частичного исполнения договора в условиях проведенной регистрации, сделку можно расторгнуть, однако прямых оснований для возврата имущества по умолчанию в такой ситуации не будет. Чтобы вернуть недвижимость, необходимо отметить данный момент непосредственно в договоре либо в теле добровольного соглашения, заключаемого сторонами совместно. При иных обстоятельствах нужно будет разбираться в суде. Рассчитывать на простое и быстрое решение проблемы в таком порядке не приходится.
Порядок расторжения договора
Составляя иск, нужно требовать не только непосредственно расторжения договора, но и возврата предмета сделки, т.к. имущества. Суд может удовлетворить лишь то, что напрямую затребовал истец. Соответственно, вынося решение о расторжении договора, судьба имущества одновременно с этим не решается, если истец не затребовал рассмотрение данного момента в своем иске.
Образец иска о расторжении договора купли-продажи. Скачать бесплатно
Таким образом, чтобы выиграть дело, продавец должен указать в своем заявлении сразу 2 главных требования. Во-первых, о расторжении сделки, четко обосновав этот момент. Во-вторых, о возврате переданной покупателю недвижимости.
При наличии факта существенных нарушений прав одной из сторон, потерпевший может обратиться в суд с иском о компенсации расходов, возмещении морального ущерба и иных издержек.
Сопутствующие расходы
Положения 333.19-й ст. НК обязывают сторону, подающую имущественный иск на рассмотрение суда, оплачивать государственную пошлину, размер которой определяется в соответствии с оценочной стоимостью спорной собственности. Одновременно с этим, в соответствии с 333.20-й ст. НК, должна быть уплачена пошлина, установленная для исков имущественного характера.
Таблица. Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями
| Условие | Размер пошлины | |
|---|---|---|
| 1) при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска | до 20 000 рублей — 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей; | |
| от 20 001 рубля до 100 000 рублей — 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей; | ||
| от 100 001 рубля до 200 000 рублей — 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; | ||
| от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей — 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей; | ||
| свыше 1 000 000 рублей — 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей; | ||
| 2) при подаче заявления о вынесении судебного приказа | 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера; | |
| 3) при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера | для физических лиц — 300 рублей; | |
| для организаций — 6 000 рублей; | ||
| 4) при подаче надзорной жалобы | в размере государственной пошлины, уплачиваемой при подаче искового заявления неимущественного характера; | |
| 5) при подаче искового заявления о расторжении брака | 600 рублей; | |
| 6) при подаче заявления об оспаривании (полностью или частично) нормативных правовых актов (нормативных актов) государственных органов, Центрального банка Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов, органов местного самоуправления, государственных корпораций, должностных лиц, а также заявления об оспаривании ненормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, Правительства Российской Федерации, Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации: | для физических лиц — 300 рублей; | |
| для организаций — 4 500 рублей; | ||
| 7) при подаче заявления о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными: | для физических лиц — 300 рублей; | |
| для организаций — 2 000 рублей; | ||
| при подаче заявления по делам особого производства | 300 рублей; | |
| 9) при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной жалобы | 50 процентов размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера; | |
| 11) при подаче заявления о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение решений третейского суда | 2250 рублей; | |
| 12) при подаче заявления об обеспечении иска, рассматриваемого в третейском суде | 300 рублей; | |
| 13) при подаче заявления об отмене решения третейского суда | 2 250 рублей; | |
| 14) при подаче заявления по делам о взыскании алиментов | 150 рублей. Если судом выносится решение о взыскании алиментов как на содержание детей, так и на содержание истца, размер государственной пошлины увеличивается в два раза; | |
| 15) при подаче заявления о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок: | для физических лиц — 300 рублей; | |
| для организаций — 6 000 рублей. |
Расторжение договора купли продажи недвижимости
Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи разного рода недвижимости крайне сложно, но, при наличии на то оснований, установленных непосредственно условиями сделки либо действующими законодательными нормами, можно рассчитывать на положительный исход. Главное в этой ситуации – доказать свою правоту. В целом же специалисты рекомендуют по возможности инициировать расторжение рассмотренного договора до момента его регистрации – так проще и быстрее. Однако при любых обстоятельствах заинтересованной стороне придется приводить четкие и аргументированны
