Вопросы о возможности отчуждения долевой собственности в квартире без согласия сособственников очень актуальны. И, скорее, даже не потому, что сложно получить согласие. На долю в квартире сложно найти покупателей, которые не очень стремятся приобрести некую гипотетическую часть квартиры без определения фактических границ этой доли. И если вдруг такие покупатели находятся, то сособственники начинают торг за свое согласие, взвешивая, какой профит могут получить они в результате отчуждения. Именно в силу этого юридические проблемы отчуждения долей вызывают большой интерес. Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника
Исторический аспект проблемы
Долевая собственность на жилые помещения, как массовое явление, имеет корни в общем дефиците жилья, характерном для СССР.
Так, жилые дома в частном секторе делились, завещались, дарились на протяжении десятилетий. Доходило до микроскопических долей, собственниками которых становились правнуки и праправнуки первоначальных владельцев. Нотариусы не отягощались определением наследования в реальном выражении, ограничиваясь идеальными долями для каждого из наследников. Так, у дома общей площадью 60 м2 могло появиться до 10 собственников, обладающих 5 или 6 долями, и все они отчаянно друг друга ненавидели, ссорились и судились.
Примерно такая же ситуация складывалась и в кооперативном жилом фонде, правда, в нем сособственники делили не квартиру, а паевые накопления. С началом приватизации квартир после развала СССР эта же проблема перекочевала и на бывший государственный жилой фонд. Именно споры по долевой собственности сподвигли законодателя ввести требование о преференциальном праве сособственников
В свое время именно споры по долевой собственности сподвигли законодателя ввести требование о преференциальном праве сособственников на приобретение доли в случае ее отчуждения одним из сособственников. И это было очень правильно, потому что невозможно было допустить деления жилой площади со скоростью деления клеток.
Для случаев, когда сособственники отказывались от своего преференциального права покупки, была разработана система необходимости получения согласия сособственников на отчуждение доли третьему лицу. И эта система также была оправдана именно недопущением бесконтрольного деления долей.
Право общей и долевой собственности
Комментарии к ГК РФ трактуют общую и долевую собственность следующим образом: Комментарии к ГК РФ
Арифметически выраженная доля получила в юриспруденции наименование идеальной. Понятие идеальных долей перешло в современное законодательство из Римского права.
Идеальные доли не определяют реальные границы собственности, ее метраж, расположение комнаты, способы доступа и пользования санузлом. Решением судебной инстанции, если для этого имеются установленные специальной экспертизой технические возможности, идеальные доли могут быть выделены в натуре, с установлением, какой конкретно частью владеет тот или иной сособственник. Но в условиях ограниченного метража квартир это чаще всего невозможно.
Есть также возможность определения порядка пользования квартирой, при которой суд без выделения доли в натуре определяет, кто и какой частью помещения будет пользоваться единолично, а какие части собственности останутся в общем пользовании. Но и такие решения не идеальны, и при их вынесении всегда имеется отклонение от долей, так как учитывается множество факторов, от половой принадлежности сособственников до наличия у них иждивенцев.
Видео – Продажа доли в квартире без согласия других собственников
Отчуждение долевой собственности
Продажа доли в совместной собственности регламентируется Главой 16 ГК РФ, а именно статьями 244 – 259 данного Кодекса.
Именно при инициации процедуры отчуждения становятся особенно важными вопросы различия совместной и долевой собственности. Если доли были определены ранее, к примеру, при оформлении у нотариуса договора дарения либо получении наследства, то предварять продажу дополнительными действиями не надо. Но если имеет место общая собственность без определения долей, то обычно это причина головной боли. Дело в том, что нельзя продать то, чего нет хотя бы в арифметическом выражении, ведь участие в совместной собственности весьма эфемерно в экономическом плане, так как носит правовой, а не материальный характер. В таком случае перед сособственниками встает проблема выделения долей в общем имуществе.
Порядок определения и выделения долей
Вопросы определения долей регламентируются частью 2 статьи 245 ГК РФ: ГК РФ Статья 245
Из смысла данной статьи исходит, что долевая собственность устанавливается общим соглашением всех сособственников. При определении долей учитывается такой нюанс, как вклад сособственников в улучшение либо увеличение общего имущества, в частности, квартиры. Обустройство балкона, подвала, кладовки приводят к увеличению доли того сособственника, который произвел обустройство. При этом обустройство должно носить признак неотделимости. Проще говоря, его нельзя взять и забрать с собой. То есть пристройка к балкону, связанная с основным домостроением – это неотделимое улучшение, а сколоченный на том же балконе шкафчик – нет.
В случае, когда определение долей в добровольном порядке недостижимо из-за разногласий сособственников, то желающий выделения доли имеет право обращения в судебную инстанцию с соответствующим иском.
Важно! Не следует путать понятие «установление долей» с «выделением долей в натуре». Водораздел здесь именно в видах долей – идеальных и в натуре. Это совершенно разные правовые явления. При идеальных долях за гражданином закреплены арифметические цифры, а при долях в натуре – определенный метраж в квартире, имеющий свое расположение. Более того, за долей в натуре может быть закреплен отдельный кадастровый номер и присвоена литера. Например, «квартира 4А». Проще говоря, отдельная благоустроенная квартира получает статус коммунальной.
Видео – Доля собственности в квартире, что можно с ней сделать
Обращение в суд
Выделение доли и раздел совместной собственности регламентируется ст. 252 ГК РФ. ГК РФ Статья 252
Для обращения в судебную инстанцию в первую очередь потребуется экспертное заключение о возможности выделения доли в натуре. Обычно заключение по этому вопросу выдается специалистами бюро технической инвентаризации – БТИ. Можно обратиться и к независимому эксперту, проводящему подобные виды экспертиз. Если эксперт придет к выводу, что выделение возможно, то можно бесстрашно предъявлять иск в суд. Образец искового заявления о выделе доли
Ответчиками по иску будут выступать все сособственники, даже отсутствующие. По результатам рассмотрения дела судом будет вынесено решение о выделении доли и разделе совместного имущества.
Решение суда подлежит последующей регистрации в БТИ. После внесения сведений в государственную кадастровую ведомость можно приступать к процедуре отчуждения доли в квартире. Решение суда о выделении доли и разделе совместного имущества, подлежит последующей регистрации в БТИ
Продажа
Вопросы, связанные с отчуждением доли в совместной собственности, регламентируются статьей 250 ГК РФ. ГК РФ Статья 250
Часть 1 данной статьи определяет преференциальное право сособственников на приобретение доли в общей собственности. Для желающего продать свою долю особенно важен указанный момент о преференциальности в случае покупки по цене, устанавливаемой продавцом. То есть, в основе согласия, как такового, лежит согласие сособственника купить долю именно за ту сумму, которую просит продавец.
Следовательно, алгоритм действий продавца будет следующим. Установив сумму, к примеру, в 1 млн рублей, он направляет всем сособственникам извещение о продаже с указанием цены. В течение одного месяца сособственники должны либо согласиться на покупку, либо отказаться от нее. Если отказа не последовало, как и согласия на приобретение, то продавец в течение 10 календарных дней имеет право произвести отчуждение своей доли любому заинтересованному лицу. Если все сособственники откажутся письменно от покупки, то отчуждение третьему лицу можно произвести и до истечения 10 дней. Образец уведомления о продаже доли в квартире
Важно! Требования по извещению сособственников следует выполнять очень скрупулезно. Часть третья статьи 250 предусматривает, что неисполнение требований закона влечет за собой признание недействительным договора купли-продажи жилого помещения.
Отчуждение квартиры в обход преференциального права сособственников
Ситуации бывают разными. Невозможно обойти вниманием тот факт, что очень часто сособственники находятся в неприязненных отношениях, и желание продать свою долю часто бывает вызвано не только финансовыми соображениями, но и соображениями мести. Проще говоря, продавец либо не желает продавать свою долю именно сособственникам, либо для него принципиально важна личность покупателя. К примеру, покупателем может быть любимый племянник. Но назначая цену в 1 млн. руб., продавец может получить согласие на покупку от ненавистного совладельца, что будет означать крушение планов. Соответственно, возникает вопрос, а можно ли избежать обращения к сособственникам для получения дальнейшей возможности отчуждения доли. Часто сособственники находятся в неприязненных отношениях, и желание продать свою долю часто бывает вызвано соображениями мести
Разумеется, в любом законе есть примеры и способы ими воспользоваться. Сособственников в вопросе продажи доли в квартире можно и обойти. Способы обхода известны и часто применяются на практике.
- Способ незаконный и чреватый последствиями, который часто рекомендуют бывалые соседи и неквалифицированные юристы – это завышение цены. Казалось бы, очень действенный способ – за часть квартиры, красная цена для которой не более миллиона, назначить цену в пять миллионов. Любой сособственник откажется. Но дело в том, что эту сумму надо будет заявить у нотариуса, с этой же суммы надо будет оплатить госпошлину. И самое неприятное, что эту сумму очень легко при желании проверить с помощью налоговых органов или прокуратуры. Последствия будут неприятными. Аннулирование договора купли-продажи, финансовые потери и судебные разбирательства.
- Договор дарения, под которым фактически скрывается купля-продажа. Для дарения не требуется вступать в переговоры с сособственниками, договор дарения регистрируется в БТИ, и одаряемый вступает в право собственности. Опротестовать подобный способ отчуждения сложно и, скорее всего, сособственникам придется смириться. Договор дарения доли квартиры
- Договор залога, который любят советовать статьи в Интернете, вряд ли можно отнести к хорошей идее. Она заключается в том, чтобы заключить договор займа с покупателем о якобы имевшем место предоставлении некоей суммы в долг. При этом дополнительно оформляется договор залога, в качестве которого выступает доля в квартире. Естественно, долг не возвращается, и кредитор получает долю в квартире в счет возврата долга. Во-первых, для того, чтобы получить заем от частного лица, оформляется ряд документов. Частные инвесторы на дороге не валяются. Во-вторых, должна иметь место передача суммы задолго до перехода права собственности. И самое главное, что все это довольно легко отслеживается и опротестовывается. Впрочем, у каждого есть свобода выбора.
В любом случае, для того, чтобы избежать впоследствии конфликтов с недовольными сособственниками, желательно все же соблюсти законность. В этом случае продавец доли в совместной собственности может быть уверен, что никакой суд не отменит договор купли-продажи и не приведет стороны в первоначальное состояние.
